مالیات ساخت و ساز و چگونگی محاسبه آن

مالیات نقل و انتقال املاک چگونه محاسبه می شود؟‎

مالیات نقل و انتقال املاک در معاملات  قطعی، بر اساس ارزش معاملاتی ملک در زمان ثبت معامله در دفتر اسناد رسمی  محاسبه می‎شود.

به طور کلی مالیات نقل و انتقال املاک  در معاملات  قطعی، صرف نظر ازمبلغی  که در سند نوشته و یا مبلغی که بین خریدار و فروشنده مبادله  شده ، بر اساس ارزش معاملاتی ملک در زمان ثبت معامله در دفتر اسناد رسمی  محاسبه می‎شود. در زیر با توجه موقعیت های مختلف املاک برخی از روش های محاسبه مالیات آورده شده است.

۱- اگر خریداران ،  اشخاص حقوقی باشند و همچنین در مواردی که ملک یا حقوق ناشی از آن به وسیله اجرای ثبت و یا سایر ادارات دولتی به قائم مقامی ملک انتقال داده می شود چنانچه قیمت نوشته شده  در سند کمتر از ارزش معاملاتی باشد، قیمت در سند، به جای ارزش معاملاتی ملک در نظر گرفته می‎شود.

۲- در صورتی که ملک مورد معامله بدون  ارزش معاملاتی باشد، ارزش معاملاتی نزدیک ترین محل مشابه آن ، برای مالیات  مبنای محاسبه قرار می گیرد.

۳- اگر ملک مورد انتقال عرصه و اعیان  داشته باشد، برای پرداخت مالیات، عرصه و اعیان براساس ارزش معاملاتی محاسبه می شود.

۴- اشخاص حقیقی یا حقوقی که بساز و بفروش تلقی می شوند، علاوه بر مالیات نقل و انتقال باید مالیات مقطوعی معادل ۱۰% ارزش اعیانی ملک بپردازند اما  دیگر بابت بساز و بفروش هیچ نوع  مالیات دیگری پرداخت نمی‎کنند.

۵- تعیین ارزش معاملاتی املاک برعهده کمسیون ۷ نفره (۴نفر دولتی و ۳ نفر غیردولتی) بوده که با حضور حداقل ۵ نفر که ۳ نفر آنها عضو دولت باشند، تشکیل  می شود،  تصمیمات این کمیسیون با رأی موافق ۴ نفر اعتبار دارد.

۶- هنگامی که انتقال ملک در دفاتر اسناد رسمی انجام نمی‎شود ،  برای پرداخت  مالیات باید  ارزش معاملاتی ملک ، ملاک عمل قرار ‎گیرد.

۷- چنانچه نقل و انتقال املاک به  روش دیگری غیر از عقد بیع انجام شود مشمول مالیات نقل و انتقال املاک خواهد بود ( البته به استثنای نقل و انتقال بلاعوض که طبق مقررات مربوط مشمول مالیات است.) و در صورتی که آن دو  کالایی که باهم مبادله می‎شوند، هر دو ملک باشند هر یک از معامله کنندگان می‎بایست مالیات نقل و انتقال قطعی مربوط به ملک واگذاری خود را پرداخت کند.

۸- اگرملک به‎طور رایگان بلاعوض واگذار شود، واگذار کننده مشمول مالیات نقل و انتقال قطعی نیست  و انتقال گیرنده  به  میزان ارزش معاملاتی ملک در زمان انتقال، شامل مالیات بر درآمد اتفاقی خواهد بود.

۹- اولین نقل و انتقال قطعی ساختمان‎های نوساز اعم از مسکونی و غیره که بیش از دو سال از تاریخ صدور گواهی پایان کار آنها نگذشته باشد، مالک علاوه بر مالیات نقل و انتقال قطعی، مالیات مقطوع ۱۰% به میزان ارزش معاملاتی اعیانی مورد انتقال را هم باید بپردازد.

۱۰- چنانچه ملک مورد معامله با حق واگذاری محل، انتقال داده شود، مالیات وجوه دریافتی مالک بابت حق واگذاری محل، معادل ۲% وجوه دریافتی و مالیات نقل و انتقال ملک به میزان ارزش معاملاتی ملک با نرخ ۵% تعیین می‎شود.

معافیت های مالیاتی در املاک:

• بر مبنای قانون مالیات‌های مستقیم سه مورد اجاره املاک، مستغلات خالی و نقل و انتقال املاک در حوزه املاک مشمول پرداخت مالیات می‌شوند
• در این مطلب برای آشنایی مردم و مودیان مالیاتی، نحوه محاسبه مالیات بر اجاره را آموزش خواهیم داد
• همچنین در این زمینه ۵ مورد معافیت نیز توضیح داده شده است

 

مالیات‌های مستقیم در حوزه املاک

همانطور که اشاره شد، در پی تصحیح قانون مالیات‌های مستقیم بر درآمد املاک، آمده که سه مورد زیر مشمول پرداخت مالیات بر درآمد املاک هستند:

1. درآمد اجاره املاک
2. مستغلات خالی
3. نقل و انتقال املاک مشمول

در ادامه با این سه نوع مالیات بیشتر آشنا می‌شویم

 

مالیات بردرآمد اجاره املاک

بر اساس ماده ۵۴ قانون مالیات‌ها، درآمد مشمول مالیات املاکی که به اجاره واگذار می‌شود، عبارت است از کل مال‌الاجاره، اعم از نقدی و غیرنقدی، پس از کسر بیست و پنج درصد بابت هزینه‌ها و استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره.

 

نحوه محاسبه مالیات بر درآمد اجاره املاک

فرض کنید میخواهیم مالیات بر درآمد اجاره خانه ای را  با شرایط زیر محاسبه کنیم.

پول پیش ۱۰ میلیون تومان و اجاره ماهانه ۵۰۰ هزار تومان

ابتدا اجاره سالیانه را حساب کنید. یعنی باید اجاره ماهیانه خود را در ۱۲ ماه سال ضرب کنید. دراین مثال اگر ماهانه ۵۰۰ هزار تومان اجاره دریافت کنیم، رقم اجاره سالانه معادل ۶ میلیون تومان خواهد شد

سپس ۱۸ درصد مبلغ رهن را به اجاره سالیانه اضافه کنید. در مثال ما مبلغ رهن فرضی ۱۰ میلیون تومان است. بنابراین ۱۸ درصد آن ۱میلیون و ۸۰۰ هزار تومان خواهد شد.

درآمد سالانه شما از اجاره و رهن برابر با مجموع دو عدد ۶ میلیون تومان و ۱٫۸ میلیون تومان است که برابر با ۷٫۸ میلیون تومان خواهد بود.

اما همانطور که اشاره کردیم، ۲۵ درصد درآمد اجاره از مالیات معاف است. پس عدد به دست آمده در گام دوم را در ۰٫۷۵ ضرب میکنیم تا درآمد مشمول مالیات محاسبه شود. در مثال ذکر شده، اگر عدد ۷٫۸ میلیون تومان را در ۷۵ درصد ضرب کنیم رقم ۵٫۸ میلیون تومان بدست خواهد آمد.

حال طبق جدول زیر سطر به سطر مالیات هر طبقه را حساب می‌کنیم و در آخر باهم جمع میزنیم.

 

درآمد سالیانه مشمول مالیات(تومان)	نرخ مالیات(درصد)		: پیش ۱۰
تا ۳ میلیون	۱۵
بین ۳ تا ۱۰ میلیون	۲۰
بین ۱۰ تا ۲۵ میلیون	۲۵
بین ۲۵ تا ۱۰۰ میلیون	۳۰
بالاتر از ۱۰۰ میلیون	۳۵
جمع مالیات بر درآمد اجاره املاک ۱ میلیون و ۱۰ هزار		۱۱

 

مجموع درآمد سالیانه مشمول مالیات برابر ۵٫۸ میلیون تومان بود، بنابراین طبق جدول، ۳ میلیون تومان آن با نرخ ۱۵ درصد و مابقی با نرخ ۲۰ درصد محاسبه شده است.

اگرچه به این اجاره مبلغی حدود ۱میلیون و ۱۰ هزار تومان مالیات تعلق گرفته است، اما لازم نیست نگران باشید! در این قانون موارد معافیتی متفاوتی وجود دارد که می‌توانید از آن‌ها استفاده کنید. در ادامه به شرح ۷ مورد از این معافیت‌ها خواهیم پرداخت.

 

معافيت‌هاى ماليات بر درآمد اجاره املاک

معافیت از مالیات بر درآمد اجاره کمک می‌کند تا افراد برای اجاره دادن املاک خود ترغیب شوند. در واقع این موضوع راهکار مهم و اساسی برای کاهش هزینه‌های رهن و اجاره و بهبود شرایط بازار مسکن است.

در ادامه به چند مورد معافیت بر درآمد اجاره املاک اشاره می‌کنیم.

 

معافیت زیربنا

چنانچه متراژ خانه شما در شهر تهران کمتر از ۱۵۰ متر مربع و در دیگر شهر ها کمتر از ۲۰۰ متر مربع باشد، ملک شما از پرداخت مالیات معاف است. به این معافیت مالیاتی، معافیت زیربنایی می گویند.

 

معافیت خانوادگی

بر طبق قانون چنانچه واحد مسکونی تان را تحت اختیار یکی از اقوام درجه یک خود قرار دهید، آن ملک از پرداخت مالیات معاف خواهد شد. تنها در صورتی ملزم به پرداخت مالیات هستید که اثبات شود بابت آن واحد مسکونی اجاره بها دریافت می کنید.

شما باید جهت معافیت خانوادگی، واحد خود تحت اختیار یکی از اقوام درجه یک یعنی پدر، مادر ، خواهر ، برادر، همسر، فرزند و یا اجداد و حتی افراد تحت تکفل قرار دهید.

یک نکته مهم در رابطه با این نوع معافیت این است که شما فقط یک واحد میتوانید به هر یک از افراد نام برده تعلق بدهید. در صورتی که دو واحد به یک فرد بدهید یکی از آن ها مشمول پرداخت مالیات خواهد شد و دیگری معافیت خانوادگی خواهد گرفت.

 

معافیت بر اشتراک دریافت و پرداخت اجاره

این نوع معافیت به این گونه تعریف میشود که چنانچه مالک ، واحد آپارتمانی خود را اجاره دهد و خودش در ملک دیگری اجاره نشین باشد، نیازی نیست مالیات کل واحد را بپردازد. بلکه به اندازه تفاوت اجاره ها مشمول قانون پرداخت مالیات خواهد شد.

برای مثال، فرض کنید شخصی خانه خود را با شرایط  ۱۵ میلیون رهن و ۲ میلیون اجاره داده و ملک دیگری را به مبلغ ۸ میلیون رهن و ۱ میلیون و دویست هزار تومان برای سکونت خودش اجاره کرده باشد. برمبنا معافیتی که در این بخش توضیح دادیم، تنها مبلغ تفاضل اجاره ها یعنی ۷ میلیون رهن و ۸۰۰ هزار تومان اجاره مشمول قانون پرداخت مالیات بر درآمد ملک خواهد شد!

 

اجاره تنها راه درآمدی

برای افرادی که غیر اجاره ملک هیچ گونه درآمد دیگری ندارند، می‌توانند طبق ماده ۸۴ قانون مالیات ها مستقیم از درآمد، از پرداخت مالیات معاف شود. البته باید خاطر نشان کرد که چنانچه مبلغ اجاره دریافتی از سقف معافیت، بیشتر بود، صاحب ملک می بابیست طبق مقررات مالیات بر درآمد اجاره، مالیات مازاد اجاره دریافتی را پرداخت نماید.

ضمنا باید به این نکته مهم اشاره کنیم اگرچه اثبات شود دریافت اجاره ملک، تنها راه درآمدی شخص صاحب ملک نبوده است، به عنوان جریمه مبلغ مالیات به علاوه یک برابر آن دریافت خواهد شد.

 

وجه نوسازی مالیات ندارد

هرگاه صاحب ملک  برای نوسازی، به سازی ، بازسازی اقدام کند و برای این امر مبلغی از نهاد های دولتی و یا نیمه دولتی دریافت کند، به دلیل آن که این مبالغ به عنوان درآمد ملک محسوب نمی‌شوند، بنابراین مشمول پرداخت مالیات نخواهند شد.

همچنین اگر وجه دریافتی در جهت احداث ملک و یا به علت غرامت ساخت در محل سکونت پرداخت گردد، باز هم جزو درآمد ملک محسوب نمیشود و معاف از مالیات خواهد بود.

 

معافیت در زمان تخلیه

در حالتی صاحب واحد مسکونی، ملک خود را بفروشد و مهلت تخلیه ملک در سند انتقال قید شده باشد، طبق قانون، آن ملک تا ۶ ماه از پرداخت مالیات بر درآمد اجاره معاف خواهد بود و در این مدت فرصت تخلیه به صاحب پیشین داده می‌شود.

 

میراث فرهنگی

بر طبق قانون، چنانچه ملکی که در آثار ملی ایران ثبت شده به سازمان میراث فرهنگی کشور انتقال یابد، از مالیات نقل و انتقال به کل و طور قطعی معاف است.  ولی در صورتی که مالکیت آن ملک تحت اختیار شخص باشد، ملزم به پرداخت حداقل ۵۰ درصد از مالیات خواهد بود.